2023年棚改還繼續(xù)嗎？
1、據(jù)了解，2023年棚戶區(qū)改造政策仍在實(shí)施當(dāng)中，只是棚改項(xiàng)目相對(duì)較少了，并不是外面所說(shuō)的停止了，不少地區(qū)都公布了2023年的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，比如說(shuō)貴州、廣西、甘肅、四川、重慶等等，若是想了解當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造項(xiàng)目，可以在當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)上查找下當(dāng)?shù)赜袩o(wú)棚改項(xiàng)目名單，或者是咨詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的工作人員，以免有誤差。
2、至于為何棚改項(xiàng)目減少了，其實(shí)是有政策方面的影響的，早在2021年住建部曾發(fā)出一份通知，通知指出在城市更新行動(dòng)過(guò)程中，要防止大拆大建。也有民生方面的影響，棚改一般需要拆房之后再建房，要是棚改項(xiàng)目太多的話，會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一些噪音等方面的影響，也容易增加各類資源的消耗。
棚改對(duì)樓市有何影響？
1、棚改可能會(huì)在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前不少地區(qū)實(shí)施貨幣化棚改安置，對(duì)于棚改區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，若實(shí)施貨幣化棚改，棚改后可以獲得一筆補(bǔ)償款，但房子會(huì)被拆除，那么可能就沒(méi)地方居住了，為了解決居住問(wèn)題，可能會(huì)選擇買房，這樣就能讓市場(chǎng)上的庫(kù)存房得到釋放，從而推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
2、在遇到貨幣化棚改時(shí)，被拆遷人要多關(guān)注棚改方面的信息，比如說(shuō)拆遷安置方案是怎樣的，拆遷安置方案中會(huì)有拆遷賠償款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、搬遷時(shí)間、被拆除房屋詳細(xì)情況等方面的信息，若是覺(jué)得方案不合理，可以拒絕簽字。
10萬(wàn)棚改的力度有多大？
2001-2012年，重慶棚戶改造總計(jì)超30萬(wàn)戶；
2013-2018年，重慶棚戶改造計(jì)劃超7萬(wàn)戶。
接下來(lái)的四年里，棚改規(guī)模會(huì)超過(guò)2013-2018年。這一方面是出于城市更新的考慮。一方面也透露出了一個(gè)重要信息：
重慶的城市化率還不夠！
事實(shí)上，此次六屆人大一次會(huì)議上除了棚戶區(qū)改造以外，還透露了更具前瞻性的目標(biāo)：
力爭(zhēng)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%。要知道，在“十三五”人口統(tǒng)計(jì)中，重慶新增人口142.41萬(wàn)人，而在這期間城市化進(jìn)程所帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化總量高達(dá)371.84萬(wàn)人！
而在2021年重慶常駐人口結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中顯示，城鎮(zhèn)人口2259.13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為70.32%。按照會(huì)議中的規(guī)劃，未來(lái)五年內(nèi)重慶城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%，算上2022年未公布的新數(shù)據(jù)，這中間大約可提升的空間還有4%左右。也就是說(shuō)，在未來(lái)的五年里，通過(guò)人口結(jié)構(gòu)的變化還將有望催生出約百萬(wàn)人的購(gòu)房需求。
02.樓市重磅利好
人口就是支撐樓市最重要的支點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)的樓市來(lái)說(shuō)，新增人口就意味著新增的需求。從2013-2018年這一輪的周期來(lái)看，棚改幾乎是階段內(nèi)樓市熱潮的核心驅(qū)動(dòng)力。早在2016年，官方就有發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。這種熱度直到2019年才逐漸消退。
按歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，10萬(wàn)棚改能夠刺激到的需求將比2013-2018年高出近4%左右。就算是保守估計(jì)，十四五期間也能幫助樓市消化掉約3億平方米左右的庫(kù)存。而目前重慶樓市住宅的庫(kù)存量?jī)H為871萬(wàn)方，算上將近17萬(wàn)套的二手房存量，一共也就2000萬(wàn)方左右。這和2019年的全年成交量非常接近。
這是否意味著，在經(jīng)過(guò)了一年的至暗時(shí)刻之后，重慶的樓市真的能回歸C位，回到疫情前那樣繁榮的狀態(tài)？至少?gòu)哪甑坠俜椒懦鰜?lái)的一系列刺激政策的力度中，我們都能感受到一種決心和信心。2023年，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，還是得看樓市。
03.換房潮”將至
沿著棚改和城市更新的思路，不管是拆遷還是高質(zhì)量城市化的目標(biāo)，都在預(yù)示著，接下來(lái)，“換房潮”要來(lái)了！如果真的要實(shí)現(xiàn)75%的城市化率，那就意味著新一批城市新中產(chǎn)的誕生。在他們看來(lái)，剛需住房已經(jīng)無(wú)法滿足需求。他們?cè)诳释环N更有意義和價(jià)值感的城市生活方式。
棚改貨幣化安置存在哪些問(wèn)題？
1、棚改貨幣化安置能節(jié)省過(guò)渡費(fèi)，并且還能處置一些庫(kù)存商品房，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的作用。但是，其也存在一些缺點(diǎn)，比如說(shuō)比較容易刺激樓市虛假繁榮，畢竟實(shí)施棚改貨幣化安置后，有一些人會(huì)去重新購(gòu)置房屋，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所上漲，一般這種現(xiàn)象在三四線城市會(huì)表現(xiàn)得比較明顯。
2、棚改貨幣化安置啟動(dòng)后，需要很大一筆資金作為補(bǔ)償金，有些政府部門因?yàn)槿狈Y金，會(huì)選擇找銀行貸款解決補(bǔ)償金的問(wèn)題，貸款后地方政府部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加，雖然能招商引資獲得資金流，但是可能會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況，會(huì)影響工程進(jìn)度，甚至有可能成為爛尾工程。
2023年棚改貨幣化安置如何規(guī)定的？
1、針對(duì)2023年棚改貨幣化安置政策而言，各地規(guī)定都不一樣，不過(guò)整體上來(lái)說(shuō)各地都在積極推行棚改貨幣化安置，比如安徽六安、重慶、鄭州、九江、南昌等地區(qū)。各地希望能通過(guò)貨幣化安置，來(lái)滿足棚改群眾多元安置需求，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，為此還發(fā)布了相關(guān)的政策規(guī)定，以便于棚改貨幣化安置工作的正常開(kāi)展。
2、就拿鄭州來(lái)說(shuō)，鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》。根據(jù)意見(jiàn)可知，鄭州市人民政府將集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置，并且確保2024年群眾回遷安置全部完成。而對(duì)于補(bǔ)償方案確定，主要由轄區(qū)政府充分征求被安置對(duì)象意見(jiàn)，經(jīng)“四議兩公開(kāi)”程序通過(guò)貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方案。
重慶市城市房屋征收拆遷補(bǔ)償安置方式
貨幣補(bǔ)償：參照同地段同類房屋由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)置換：按照房屋價(jià)值相等原則，計(jì)算、結(jié)清拆遷房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值差價(jià)。
住宅產(chǎn)權(quán)置換
拆遷房屋面積大于安置房最大面積可申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)調(diào)換多套住宅，總面積或總評(píng)估價(jià)值與拆遷房屋的面積或評(píng)估價(jià)值相等。
安置房面積小于或等于拆遷房屋面積，首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金由區(qū)縣房屋征收部門交納;安置房面積大于拆遷房屋面積的，與拆遷房屋相等面積部分的首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金由區(qū)縣房屋征收部門交納，超出面積部分由拆遷戶交納。
住改非產(chǎn)權(quán)置換
按照住宅進(jìn)行評(píng)估、補(bǔ)償;有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明征收前連續(xù)合法經(jīng)營(yíng)2年以上并能夠提供相應(yīng)完稅憑證的，給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
非住宅產(chǎn)權(quán)置換
按照房屋價(jià)值相等原則，提供非住宅或者住宅房源供拆遷戶選擇;或進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)安置經(jīng)營(yíng)享受產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持政策。
ps：因舊城區(qū)改建需要征收房屋的預(yù)簽協(xié)議的戶數(shù)低于80%，將終止房屋征收程序，預(yù)簽協(xié)議不生效。
重慶市城市房屋征收拆遷公攤面積補(bǔ)償
被征收住宅的公攤系數(shù)低于或等于15%的，按照15%的公攤系數(shù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償面積;被征收住宅的公攤系數(shù)高于15%的，按實(shí)際面積計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償面積。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的公攤系數(shù)低于或等于15%的，其對(duì)應(yīng)的公攤面積費(fèi)用由被征收人承擔(dān);用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅的公攤系數(shù)高于15%的，其超過(guò)部分對(duì)應(yīng)的公攤面積費(fèi)用由區(qū)縣房屋征收部門承擔(dān)，未超過(guò)部分對(duì)應(yīng)的公攤面積費(fèi)用由被征收人承擔(dān)。
重慶市城市非住宅房屋征收搬遷費(fèi)
搬遷費(fèi)(設(shè)備可用)=搬遷設(shè)施設(shè)備折舊后凈值×10%-20%;
搬遷費(fèi)(設(shè)備不可用)=按評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償;
重慶市城市房屋征收稅費(fèi)減免
被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)被征收房屋免征土地增值稅;對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議后重新承受的房屋，按照相關(guān)規(guī)定減免契稅。簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議取得的貨幣補(bǔ)償，按照相關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。
重慶市城市非住宅房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償前提：征收前2年內(nèi)有合法有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照及完稅憑證。
停產(chǎn)停業(yè)損失(貨幣補(bǔ)償)=拆遷房屋評(píng)估價(jià)值×6%;
停產(chǎn)停業(yè)損失(產(chǎn)權(quán)調(diào)換)=(拆遷房屋評(píng)估價(jià)值×5‰)/月×停產(chǎn)時(shí)間。
