樓面地價(jià)是什么意思

    樓面地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地。樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

    1、樓面地價(jià)最簡(jiǎn)單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，樓面地價(jià)又是特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。

    2、對(duì)樓面地價(jià)也可簡(jiǎn)單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

什么是樓面地價(jià)和地面地價(jià)?

　1、樓面地價(jià)是指單位建筑面積的價(jià)格,樓面地價(jià)=土地價(jià)格/建筑基地面積之和。

　2、指開(kāi)發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。

　3、這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià),僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為:土地成交總價(jià)除以總建筑面積。

　4、地面價(jià)格是指單位土地面積的價(jià)格,地面價(jià)格=土地價(jià)格/土地面積。

　5、地面地價(jià)是指土地價(jià)格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計(jì)算。計(jì)算公式:樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

樓面地價(jià)和地面地價(jià)的區(qū)別

　1、樓面地價(jià)一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時(shí),而地面地價(jià)就是我們通俗理解的價(jià)格除以面積,這兩者不可能相同。

　2、樓面地價(jià)指實(shí)際樓面平方面積價(jià)格,地面地價(jià)指實(shí)際地面平方面積價(jià)格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

　3、樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商A以1000萬(wàn)元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價(jià)為1000萬(wàn)/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價(jià)10000/2.3%=434782元/平方米。

　4、而樓面地價(jià)受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價(jià)越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標(biāo)。

　5、樓面地價(jià)(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ�面積的地價(jià))=土地總價(jià)/總建筑面積。

樓面地價(jià)怎么算

    1.樓面地價(jià)的計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)/規(guī)劃容積率。其中規(guī)劃建筑面積計(jì)算公式為：規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率，而容積率的計(jì)算公式為：容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

    2. 舉例說(shuō)明，當(dāng)土地面積為13145平方米，容積率為3.2，綠地率≥25%，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/(13145X3.2)=11007元/平方。

    3. 樓面地價(jià)與地面基準(zhǔn)地價(jià)相比，樓面地價(jià)其實(shí)是很容易理解，也容易應(yīng)用，更新也更為方便，很多開(kāi)發(fā)商和政府都采用的是用樓面地價(jià)來(lái)計(jì)價(jià)的方式。

樓面價(jià)的理解誤區(qū)有哪些

1、樓面價(jià)高，但房?jī)r(jià)不一定會(huì)高

    因?yàn)闃敲鎯r(jià)是房屋開(kāi)發(fā)成本中的一部分，所以從正面的角度來(lái)看，成本高了，房?jī)r(jià)自然也會(huì)更高。但事實(shí)上，如果該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)有降溫的情況，那么開(kāi)發(fā)商為了避免樓房賣不出去，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)房?jī)r(jià)作出調(diào)整。另外，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)行情特別差，那么還有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)低于樓面價(jià)的情況。

2、樓面價(jià)低，房?jī)r(jià)就一定低

    房地產(chǎn)在拍土地的時(shí)候，可能價(jià)格不高，所以很多業(yè)主覺(jué)得房?jī)r(jià)也不會(huì)高，但實(shí)際上，因?yàn)榉课萁ㄖ��?xiàng)目的施工工期比較長(zhǎng)，所以后期的土地很大機(jī)會(huì)會(huì)升值，這種情況下，房屋的價(jià)格也可能隨著土地價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

裝修房子注意什么

    1、燃?xì)飧墓茉谫N瓷磚之前完成，不然有可能會(huì)破壞墻面。讓燃?xì)夤�司�?huà)個(gè)圖或在墻上作標(biāo)志，因?yàn)闄还窆�司需根�?jù)要求在柜身開(kāi)孔。

    2、櫥柜安裝時(shí)間較長(zhǎng)，少則4～5，多則2天，要有心理準(zhǔn)備。安裝時(shí)可檢查所用材料是否是你訂的那種（通過(guò)鉸鏈孔可看到柜體材料）。櫥柜安裝前把廚房先清潔一下，因?yàn)楣褡右坏┭b好，那些死角都沒(méi)辦法再打掃了。

    3、菜盆龍頭一定要能用手背開(kāi)關(guān)的，方便。

    4、煙道的閥門裝回去之前，一定要擦干凈，保證閥片能夠開(kāi)關(guān)自如并能開(kāi)到，否則會(huì)影響油煙機(jī)的排煙效果�？梢栽谘b吊頂時(shí)留兩條不裝，等油煙機(jī)安裝完并試用無(wú)誤后再把吊頂裝好。

    5、櫥柜一定要認(rèn)真選擇，要多比較幾家的質(zhì)量，做的穩(wěn)固結(jié)實(shí)才好，因?yàn)檫@一項(xiàng)現(xiàn)在動(dòng)輒好幾千大洋，并且又關(guān)系到灶具水槽等，所以還是不要一味貪便宜的好。但不要在櫥柜臺(tái)面或里面做垃圾桶還有就是如果資金有限，拉籃、調(diào)味籃、米桶什么的統(tǒng)統(tǒng)可以不要，這些配件在櫥柜公司普遍賣得很貴。

樓面價(jià)格和銷售價(jià)格有什么關(guān)系？

    樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，銷售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。

    樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

    最終房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，因此關(guān)于房?jī)r(jià)和樓面積價(jià)之間的關(guān)系，要通過(guò)具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少！

樓面地價(jià)與容積率的關(guān)系

    樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

    樓面地價(jià)的計(jì)算公式為樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積，即土地單價(jià)和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。

    由樓面地價(jià)的計(jì)算公式可知，樓面地價(jià)與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，也就是說(shuō)，如果容積率提高，樓面地價(jià)就會(huì)降低，如果容積率降低，樓面地價(jià)就提高。也是因?yàn)槿绱耍瑯敲娴貎r(jià)比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格的高低，也是購(gòu)房者判斷容積率的重要指標(biāo)。

總結(jié)一下：

    1、根據(jù)面粉與面包原理，土拍地價(jià)、建筑原材料費(fèi)用、人工成本不斷上升，房子價(jià)格可想而  知；

    2、土地資源屬于不能再生資源，本來(lái)就稀缺，如果地少人多，對(duì)土地的需求就會(huì)更大，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入賣房市場(chǎng)；

    3、供求關(guān)系是根本的影響因素，若整體市場(chǎng)供大于求，則導(dǎo)致市場(chǎng)低迷，進(jìn)入買方市場(chǎng)。

房屋交易如何辦理貸款？

1、房屋交易辦理貸款提出申請(qǐng)

    購(gòu)房者向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于獲得按揭貸款支持的規(guī)定，并準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《貸款申請(qǐng)書(shū)》。

2、房屋交易辦理貸款簽訂合同

   銀行受理購(gòu)房者貸款申請(qǐng)后，會(huì)從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行資格審查，以確認(rèn)是否符合規(guī)定條件。經(jīng)審查確認(rèn)符合貸款條件的，便可簽訂借款合同。

3、房屋交易辦理貸款開(kāi)立賬戶

   選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶。同時(shí)，售房人要在貸款行開(kāi)立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。

4、房屋交易辦理貸款支用貸款

   經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶內(nèi)。